產業漲價得如此恐怖有很多原因，然而最大的嫌疑莫過於官商勾結，但是在這裡我們不會仔細探討，因為要探討的話將會大費周章，現在我們要探討的是，在這個產業漲價的年代，到底要購置那一種產業為好。其實，這個問題蠻客觀一下，因為考慮到不同的人有不同的動機，那視乎你是投機者、投資者、或置業自住者。如果你是投機者或投資者的話，那麼，這篇文章並不適合你，這篇文章分享的是一些我個人對置業自住的一些看法，當然，這是根據我多年的居住經驗的一種主觀看法。如果你正在煩惱著不知道該買那一種產業供自己居住的話，那麼希望我的這篇文章可以提供你一些小小的寶貴意見。
不管你要買什麼樣的房子來居住，我想，以下是一些大家必須要謹慎考慮到的問題。
- 負債能力
- 地點、治安、左鄰右舍
- 管理
- 產業性質
- 交通
1. 負債能力
負債能力指的是你每個月可以償還多少債務，但卻不會影響到你的日常生活方式的前提下設定的。比如說，如果你每個月的淨收入為 4000 馬幣的話，你能拿出多少來承受債務的壓力。假設你的生活費（包括娛樂費）是 1500 馬幣的話，那麼餘下的 2500 馬幣就可以用來承受債務的壓力。我們再做個假設，那就是你每個月固定的卡債、車貸、貸學金債務等等大約是 1500 的話，你餘下的債務承受能力只剩下 1000 馬幣。如果你完全豁出去決定每個月都不要存錢的話，你就完全可以用那餘下的 1000 馬幣來購置房產。現在，問題來了，1000 馬幣能讓你買到怎麼樣的房子？
首先，你要清楚以你現在的負債能力，到底銀行是否願意放貸給你。根據最新的指南，銀行要求你的負債能力必須是至少你每個月的 1/3 淨收入。如果你的淨收入是 4000 馬幣的話，那麼 1/3 就是 1200 馬幣。如果以以上的例子來說，你的債務能力是 1000 馬幣，所以，你不合格，所以銀行不會批准你的貸款。但是先別急，銀行業呢，是以賺錢為主。所以很多時候他們是不會理會你的貸學金或其他一些不是卡債、車貸的貸款。假設你每月攤還的貸學金是 300 馬幣的話，那麼，對於很多銀行來說，你的承債能力是 1300 馬幣，而不是 1000 馬幣，所以，你是合格的貸款申請者。
不過，我的勸告是如果可能的話，把負債能力設定為淨收入的 1/5 為好。我就舉個例子，很多人只注重目前的放貸利率，好比說目前的 BLR 是 6.6%，加上銀行給你的利率折扣是 2.2%，你要承受的貸款利息就是 4.4%。不過，你千萬不要掉入這個陷阱，你必須問你自己，如果在未來 BLR 升高的話，你的承債極限會在那裡。簡單來說，你永遠都要做最壞打算，你要問你自己，如果 BLR 提高到 10% 的話，你還有能力償還債務嗎？當然，你會時常聽到朋友或誰跟你說安啦 BLR 在未來幾年是不會升高什麼之類的話，這個你要當心。因為，我們永遠都要 Play Safe，而且，還債的又不是他們，有嘴巴就可以隨便講幾句不需本錢的話誰不會？房貸是長期債務，所以要務實與小心為妙。
2. 地點、治安、左鄰右舍
如果你已經具備了第一個條件，那麼你就可以安心的物色產業的地點。地點，是置業時不能缺少的考量之一。說到地點，你就要考慮到相關的產業地點是否舒適，當然最重要的是你本身的感覺如何。然後，再看看該地點的基本設施如學校、醫院等都非常重要。如果以後你成家立室太太懷孕了的話，醫院越接近越好。如果你希望孩子就讀華小，那麼，在家附近有華小的話將會大大加分。
接著就是全馬來西亞人都關注的一個課題了，那就是治安。所謂的家，除了舒適以外，最重要的就是人身安全了。如果你的家常常被攫奪、打劫等陰影圍繞著，試問你又是否可以安心工作，放心讓家人出門呢？我的個人經驗是，在多年以前我就曾經放棄購買雙層排屋而選了買一間相對安全的公寓單位。每天回到家都可以看著家人安逸的笑臉是一種幸福，如果每天在工作的時候都時時刻刻操心家人的人身安全問題，這將會是一種煎熬。
考慮了治安問題以後，你要考慮的是相關單位的左鄰右舍是些什麼人，從事那一種行業。相信我，如果你的鄰居都是友善的鄰居，在往後的日子裡，你將可以跟鄰居相互扶持守住你的家園。比如說，在你出外公幹的時候至少有左鄰右舍可以幫你在某程度上看家。而這，也是我個人的美好經驗。所以，你要自己找辦法去刺探相關單位的左鄰右舍是何許人。我的建議是，除了可以從產業經紀口中探知一二之外，在你探訪有關單位如果看到鄰居走出來的話，放下你的自尊快步走過去向鄰居問好，然後跟他們閒聊，我也相信你會得到一些意外的建議哦！
3. 管理
以前當我們提起管理，通常我們會認為那是與公寓有關。但是，在現今這個治安不好的時代，連有地產業都開始緊張賣管理起來了。不同于若干年前，現在我們可以看到很多發展商都為他們旗下的有地產業打著 Gated and Guarded Community 的促銷口號。如果你是要買有地產業的話，你要留意每個月要供多少錢的保安費，然後，你也要詢問發展商到底該保安系統的費用幾年漲價一次，漲幅多少等等。能夠的話，你可以試著去了解該保安系統背後是由那一間保安公司提供，那間保安公司的口碑如何，有沒有聘請過非法外勞或先前有案底的人當保安人員嗎等等。因為我們常可以在報上讀到說，某花園住宅區就算有保安人員也還是免不了發生打家劫舍與強姦等問題，而很多時候都是保安人員監守自盜。
如果你打算購買公寓，那麼，管理層更是你要了解的一個範圍。通常呢，當發展商交了鎖匙以後，發展商將會全盤負責公寓的一切管理事務，而且通常都是為期兩年。2 年以後，居民可以自行組成居協委員會向發展商取回管理權。很多人不知道，很多發展商在 2 年管理期間都會貪污濫權搔刮居民所付的管理費等。我就曾經見證過，也聽過無數次類似的案件。通常呢，這些發展商將會派人盡量阻止居民取回管理權，第一，他們害怕由居民組成的委員會將會揭開他們的傷疤而控告他們，第二，那麼好吃的肥肉發展商那裡肯放手？因為有著太多不確定因素，我強烈建議第一次買家購買舊的公寓單位，最好就是連管理權都被該公寓居民取回的公寓。因為，管理問題通常是兩三年後才慢慢浮上檯面的。
4. 產業性質
暫時我也不知道用產業性質這四個字恰不恰當，因為我所指的產業性質是針對高樓產業。
對於高樓產業，我們首先要想到的是人口密度，因為人口的密度將會決定該居住地點的舒適性與安全性。我個人認為，購買自己居住的高樓產業的話，我會首推密度低的居住環境。我的個人經驗是，如果要買公寓單位的話，盡量找一些沒有那麼多層樓的公寓，最好還是不多于 6 樓。因為越多層樓的公寓，日子久了，問題就會最多。我們華人呢，有一種貪婪的性格，當他們稍為有錢了，就會搬離公寓單位，雖然他們搬出去了，他們為了會為了更高的租金而隨便把單位出租給任何背景的人士。在我家附近就有一所公寓因為太多租戶把他們的單位租給外勞與黑人而搞到該公寓的治安雞犬不寧。如果公寓不是很多層樓，那麼人口密度也會相對減少，人口比較少就比較容易管理，就是這麼簡單了。
所以，能夠的話，盡量避免買有太多層樓的產業，就算現在看起來很新很高檔，但是，我們要看的是，長遠。一所管理好的公寓，加上人口密度少的公寓，在往後要出租或賣出去都相對的容易很多，而且價錢也會偏高。我在巴生河流域一帶就看過很多非常不錯的少樓層的公寓。
以前當我們提起管理，通常我們會認為那是與公寓有關。但是，在現今這個治安不好的時代，連有地產業都開始緊張賣管理起來了。不同于若干年前，現在我們可以看到很多發展商都為他們旗下的有地產業打著 Gated and Guarded Community 的促銷口號。如果你是要買有地產業的話，你要留意每個月要供多少錢的保安費，然後，你也要詢問發展商到底該保安系統的費用幾年漲價一次，漲幅多少等等。能夠的話，你可以試著去了解該保安系統背後是由那一間保安公司提供，那間保安公司的口碑如何，有沒有聘請過非法外勞或先前有案底的人當保安人員嗎等等。因為我們常可以在報上讀到說，某花園住宅區就算有保安人員也還是免不了發生打家劫舍與強姦等問題，而很多時候都是保安人員監守自盜。
如果你打算購買公寓，那麼，管理層更是你要了解的一個範圍。通常呢，當發展商交了鎖匙以後，發展商將會全盤負責公寓的一切管理事務，而且通常都是為期兩年。2 年以後，居民可以自行組成居協委員會向發展商取回管理權。很多人不知道，很多發展商在 2 年管理期間都會貪污濫權搔刮居民所付的管理費等。我就曾經見證過，也聽過無數次類似的案件。通常呢，這些發展商將會派人盡量阻止居民取回管理權，第一，他們害怕由居民組成的委員會將會揭開他們的傷疤而控告他們，第二，那麼好吃的肥肉發展商那裡肯放手？因為有著太多不確定因素，我強烈建議第一次買家購買舊的公寓單位，最好就是連管理權都被該公寓居民取回的公寓。因為，管理問題通常是兩三年後才慢慢浮上檯面的。
4. 產業性質
暫時我也不知道用產業性質這四個字恰不恰當，因為我所指的產業性質是針對高樓產業。
對於高樓產業，我們首先要想到的是人口密度，因為人口的密度將會決定該居住地點的舒適性與安全性。我個人認為，購買自己居住的高樓產業的話，我會首推密度低的居住環境。我的個人經驗是，如果要買公寓單位的話，盡量找一些沒有那麼多層樓的公寓，最好還是不多于 6 樓。因為越多層樓的公寓，日子久了，問題就會最多。我們華人呢，有一種貪婪的性格，當他們稍為有錢了，就會搬離公寓單位，雖然他們搬出去了，他們為了會為了更高的租金而隨便把單位出租給任何背景的人士。在我家附近就有一所公寓因為太多租戶把他們的單位租給外勞與黑人而搞到該公寓的治安雞犬不寧。如果公寓不是很多層樓，那麼人口密度也會相對減少，人口比較少就比較容易管理，就是這麼簡單了。
所以，能夠的話，盡量避免買有太多層樓的產業，就算現在看起來很新很高檔，但是，我們要看的是，長遠。一所管理好的公寓，加上人口密度少的公寓，在往後要出租或賣出去都相對的容易很多，而且價錢也會偏高。我在巴生河流域一帶就看過很多非常不錯的少樓層的公寓。
- 待續
