2014年3月4日星期二

購置那一種產業好

最近這三年,馬來西亞的產業價格翻高至少 100%。舉個例子,在 2008 年,USJ 附近的一些 1000 方尺左右的公寓叫價 16 - 20 萬馬幣左右。現在,相同單位已經叫價 40 萬馬幣,到今天為止,我還看到有賣家叫價 45 萬馬幣。至於在 USJ 2 附近約1600 方尺的雙層排屋在幾年前叫價 28 - 30 萬馬幣左右,現在,相同單位叫價 55 - 60 萬馬幣左右。根據 iProperty 的報告,馬拉西亞有 90% 的人買不起屋子。這也反映出馬來西亞的貧富差距是何等的巨大,所以我們可以看到民怨四起。

產業漲價得如此恐怖有很多原因,然而最大的嫌疑莫過於官商勾結,但是在這裡我們不會仔細探討,因為要探討的話將會大費周章,現在我們要探討的是,在這個產業漲價的年代,到底要購置那一種產業為好。其實,這個問題蠻客觀一下,因為考慮到不同的人有不同的動機,那視乎你是投機者、投資者、或置業自住者。如果你是投機者或投資者的話,那麼,這篇文章並不適合你,這篇文章分享的是一些我個人對置業自住的一些看法,當然,這是根據我多年的居住經驗的一種主觀看法。如果你正在煩惱著不知道該買那一種產業供自己居住的話,那麼希望我的這篇文章可以提供你一些小小的寶貴意見。

不管你要買什麼樣的房子來居住,我想,以下是一些大家必須要謹慎考慮到的問題。
  1. 負債能力
  2. 地點、治安、左鄰右舍
  3. 管理
  4. 產業性質
  5. 交通
1. 負債能力

負債能力指的是你每個月可以償還多少債務,但卻不會影響到你的日常生活方式的前提下設定的。比如說,如果你每個月的淨收入為 4000 馬幣的話,你能拿出多少來承受債務的壓力。假設你的生活費(包括娛樂費)是 1500 馬幣的話,那麼餘下的 2500 馬幣就可以用來承受債務的壓力。我們再做個假設,那就是你每個月固定的卡債、車貸、貸學金債務等等大約是 1500 的話,你餘下的債務承受能力只剩下 1000 馬幣。如果你完全豁出去決定每個月都不要存錢的話,你就完全可以用那餘下的 1000 馬幣來購置房產。現在,問題來了,1000 馬幣能讓你買到怎麼樣的房子?

首先,你要清楚以你現在的負債能力,到底銀行是否願意放貸給你。根據最新的指南,銀行要求你的負債能力必須是至少你每個月的 1/3 淨收入。如果你的淨收入是 4000 馬幣的話,那麼 1/3 就是 1200 馬幣。如果以以上的例子來說,你的債務能力是 1000 馬幣,所以,你不合格,所以銀行不會批准你的貸款。但是先別急,銀行業呢,是以賺錢為主。所以很多時候他們是不會理會你的貸學金或其他一些不是卡債、車貸的貸款。假設你每月攤還的貸學金是 300 馬幣的話,那麼,對於很多銀行來說,你的承債能力是 1300 馬幣,而不是 1000 馬幣,所以,你是合格的貸款申請者。

不過,我的勸告是如果可能的話,把負債能力設定為淨收入的 1/5 為好。我就舉個例子,很多人只注重目前的放貸利率,好比說目前的 BLR 是 6.6%,加上銀行給你的利率折扣是 2.2%,你要承受的貸款利息就是 4.4%。不過,你千萬不要掉入這個陷阱,你必須問你自己,如果在未來 BLR 升高的話,你的承債極限會在那裡。簡單來說,你永遠都要做最壞打算,你要問你自己,如果 BLR 提高到 10% 的話,你還有能力償還債務嗎?當然,你會時常聽到朋友或誰跟你說安啦 BLR 在未來幾年是不會升高什麼之類的話,這個你要當心。因為,我們永遠都要 Play Safe,而且,還債的又不是他們,有嘴巴就可以隨便講幾句不需本錢的話誰不會?房貸是長期債務,所以要務實與小心為妙。

2. 地點、治安、左鄰右舍

如果你已經具備了第一個條件,那麼你就可以安心的物色產業的地點。地點,是置業時不能缺少的考量之一。說到地點,你就要考慮到相關的產業地點是否舒適,當然最重要的是你本身的感覺如何。然後,再看看該地點的基本設施如學校、醫院等都非常重要。如果以後你成家立室太太懷孕了的話,醫院越接近越好。如果你希望孩子就讀華小,那麼,在家附近有華小的話將會大大加分。

接著就是全馬來西亞人都關注的一個課題了,那就是治安。所謂的家,除了舒適以外,最重要的就是人身安全了。如果你的家常常被攫奪、打劫等陰影圍繞著,試問你又是否可以安心工作,放心讓家人出門呢?我的個人經驗是,在多年以前我就曾經放棄購買雙層排屋而選了買一間相對安全的公寓單位。每天回到家都可以看著家人安逸的笑臉是一種幸福,如果每天在工作的時候都時時刻刻操心家人的人身安全問題,這將會是一種煎熬。

考慮了治安問題以後,你要考慮的是相關單位的左鄰右舍是些什麼人,從事那一種行業。相信我,如果你的鄰居都是友善的鄰居,在往後的日子裡,你將可以跟鄰居相互扶持守住你的家園。比如說,在你出外公幹的時候至少有左鄰右舍可以幫你在某程度上看家。而這,也是我個人的美好經驗。所以,你要自己找辦法去刺探相關單位的左鄰右舍是何許人。我的建議是,除了可以從產業經紀口中探知一二之外,在你探訪有關單位如果看到鄰居走出來的話,放下你的自尊快步走過去向鄰居問好,然後跟他們閒聊,我也相信你會得到一些意外的建議哦!

3. 管理

以前當我們提起管理,通常我們會認為那是與公寓有關。但是,在現今這個治安不好的時代,連有地產業都開始緊張賣管理起來了。不同于若干年前,現在我們可以看到很多發展商都為他們旗下的有地產業打著 Gated and Guarded Community 的促銷口號。如果你是要買有地產業的話,你要留意每個月要供多少錢的保安費,然後,你也要詢問發展商到底該保安系統的費用幾年漲價一次,漲幅多少等等。能夠的話,你可以試著去了解該保安系統背後是由那一間保安公司提供,那間保安公司的口碑如何,有沒有聘請過非法外勞或先前有案底的人當保安人員嗎等等。因為我們常可以在報上讀到說,某花園住宅區就算有保安人員也還是免不了發生打家劫舍與強姦等問題,而很多時候都是保安人員監守自盜。

如果你打算購買公寓,那麼,管理層更是你要了解的一個範圍。通常呢,當發展商交了鎖匙以後,發展商將會全盤負責公寓的一切管理事務,而且通常都是為期兩年。2 年以後,居民可以自行組成居協委員會向發展商取回管理權。很多人不知道,很多發展商在 2 年管理期間都會貪污濫權搔刮居民所付的管理費等。我就曾經見證過,也聽過無數次類似的案件。通常呢,這些發展商將會派人盡量阻止居民取回管理權,第一,他們害怕由居民組成的委員會將會揭開他們的傷疤而控告他們,第二,那麼好吃的肥肉發展商那裡肯放手?因為有著太多不確定因素,我強烈建議第一次買家購買舊的公寓單位,最好就是連管理權都被該公寓居民取回的公寓。因為,管理問題通常是兩三年後才慢慢浮上檯面的。

4. 產業性質

暫時我也不知道用產業性質這四個字恰不恰當,因為我所指的產業性質是針對高樓產業。

對於高樓產業,我們首先要想到的是人口密度,因為人口的密度將會決定該居住地點的舒適性與安全性。我個人認為,購買自己居住的高樓產業的話,我會首推密度低的居住環境。我的個人經驗是,如果要買公寓單位的話,盡量找一些沒有那麼多層樓的公寓,最好還是不多于 6 樓。因為越多層樓的公寓,日子久了,問題就會最多。我們華人呢,有一種貪婪的性格,當他們稍為有錢了,就會搬離公寓單位,雖然他們搬出去了,他們為了會為了更高的租金而隨便把單位出租給任何背景的人士。在我家附近就有一所公寓因為太多租戶把他們的單位租給外勞與黑人而搞到該公寓的治安雞犬不寧。如果公寓不是很多層樓,那麼人口密度也會相對減少,人口比較少就比較容易管理,就是這麼簡單了。

所以,能夠的話,盡量避免買有太多層樓的產業,就算現在看起來很新很高檔,但是,我們要看的是,長遠。一所管理好的公寓,加上人口密度少的公寓,在往後要出租或賣出去都相對的容易很多,而且價錢也會偏高。我在巴生河流域一帶就看過很多非常不錯的少樓層的公寓。

- 待續

2014年3月3日星期一

婚姻這契約(幾時才適合結婚)

今天早上在 Yahoo 主頁讀到這則新聞,那就是馬來西亞每10分鐘就有一對夫妻離婚。所以我一直都很好奇,也想探討為何離婚率在這個時代是那麼的高。以下就是一些我這些年來觀察後的一些見解(因為太複雜了,所以要慢慢重複整理和撰寫)。

1. 盲目跟風

我們無法否認,這個時代是個社交年代。我們的社會,都被面子書、Whatsapp、微博、等等的社交媒體聯繫著。當一個朋友分享一件事情,其他在社交媒體圈內的朋友幾乎馬上就會知道。我留意到一種事情,每次我看到有一個朋友發表已經結婚了,其他的親朋戚友就會很快的也隨著這股風氣起舞,接著就會紛紛開始準備結婚。可能現在的人很少閱讀,所以在思想方面沒有那麼豁達,很多女孩子呢,看到人家拍的婚紗照很美,自己恨不得馬上也要去拍婚紗照,然後快快分享到面子書等社交媒體,為的就是要聽到朋友讚美自己很幸福,照片的自己有多漂亮。男孩子亦是如此。但是,大家最為不明白的就是,婚姻,其實是一種必須付上一輩子責任的契約。

2. 受娛樂圈影響

娛樂圈是一個很複雜的一個圈子,所以,結婚與離婚是各大明星歌星們的家常便飯,沒有什麼好出奇的。當一個人做某樣東西大家會覺得很不對,但是,一旦所有人都那麼做,這將會是一種潛意識合法化了的事情。我們看到各大明星歌星的結婚了離婚,離婚了再婚,大家都認為那是對的,但是,要合法化一樣看起來不是那麼優雅的事情,大家需要的就是一個可以讓自己下台的藉口。所以,他們會把結婚了離婚,然後再婚,然後再。。這類舉動標榜為 “自由戀愛”。雖然看似沒什麼不對,但是社會永遠都會有一群害群之馬濫用了這個藉口,一旦有人濫用,那麼社會問題就會接踵而來。

3. 道德責任感低落

現在的人,生活相對富裕了,而且娛樂處處都有本事去。因為這樣,大家都會把閱讀視為是一種枯燥乏味的事情。因為少閱讀,所以思想沒有那麼豁達、見解也很少,活在心中的就是那股自我的自我,然後為自己的自我標榜一個看起來很豪邁的藉口,“我就是我”。然而,這種自我也成就了自己的固步自封,就好像一隻井底蛙,只活在自己世界的一個人。沒有閱讀的人,也就沒有機會接觸健康讀物,內涵也相對的低落。沒有內涵,又何來道德與責任感。沒有道德責任感,又怎麼可能會成就一段白頭到老的婚姻呢?


以下是一些給予那些還沒有結婚的人的一些建議。

  1. 如果要結婚,你必須問自己,如果面前的這個年輕漂亮女孩有一天變得老到皮都皺了,你還會愛她嗎?如果不能,或不確定,請不要結婚。女孩子則要問,那個男人現在要的是我的身體,還是一個當我皮膚變皺了都還是愛著我的人。如果他要的是身體,而沒有愛,那麼,也不要貿貿然以身相許。
  2. 如果有一天,你的另一半很不幸的發生事故而殘廢終生,你,還會那麼愛他/她,並犧牲一切都要陪伴著他/她,照顧著他/她嗎?如果不能,或者你猶豫,那麼,請不要結婚。
  3. 你在自己結婚前是否已經安頓了爸爸和媽媽?如果還沒有,請不要結婚,把時間與精神安頓父母先。
  4. 你的財務狀況是否已經允許你結婚?如果不允許,那也請暫時不要結婚,努力工作先吧!
  5. 你的心理是否已經達到了可以當父母的地步?如果還沒有心理準備可以好好陪伴與教育自己的孩子,那麼,不要結婚。
  6. 你待人處事,是否已經達到古人的指點,好比說孔夫子的教導了呢?如果還沒有,那麼,忘了結婚,繼續努力為成為一個更有賢德的人先吧。



第七章 - 信仰的迷思 2 之: 佛教,出家,和尚

我們先來談談 “佛教” 這兩個字。很多人會理解為,那不就是阿彌陀佛教咯,或者是要當和尚尼姑的宗教等等。對我來說,佛教,只是一個名堂,或者,嚴格的來說,佛教根本不存在。話說當年釋尊悟道以後都盡心盡力的為眾生指點自己所頓悟出的道理,現今的人稱這種做法為 “傳道”。釋尊的傳道都是口耳相傳給眾生,所以沒有書寫記錄,也就沒有所謂的經文。過了很多年,印像中是幾百年後吧,散步各地的 “弟子” 為了把釋尊的教誨總結或統一起來,所以就合力把記憶中的釋尊的教誨編為一本本經文,而這些經文就是現今所謂的 “佛經” 了。人類因為某些原因很喜歡分門別類事物,所以他們就把受過釋尊指導的 “弟子” 們統稱為 “佛教徒”,很自然的,《佛教》 也就誕生了(我這麼相信着的)。所以你看,歷史上並沒有什麼文獻記載釋尊曾親口說他創辦了佛教(如果我理解錯誤,請指教)。

現在我們來談談《成見》。從以上我簡短的敘說,你會發覺到其實很多人對於佛教完全不了解,所以《誤解》的產生幾乎是難免的。也因為有了誤解,我們才會有成見。記得我的四舅母就曾因為她的大兒子常跑去佛門聖地而驚慌失措不已,深怕他以後出家當了和尚,娶不了老婆,不能為她生孫子。到現在為止,我的四舅母還很沾沾自喜的說幸好她及時把她兒子 “拉了回來”,要不然現在將會失去兒子了。我相信不是只有我的四舅母而已,很多人到現在都對佛教有這種成見,那就是,出家當和尚。

我們再接下去談談何謂《出家》。出家,其實完全被早期的香港電視劇歪曲了它原本的意義。以前的港劇,當一個人活得死去活來的時候,或者對世間一切都絕望的時候,出家就是擺脫紅塵世俗的途徑。聽好了,他們都是因為 “絕望” 而 “出家”。而這就完完全全歪曲了出家所要詮釋的意義。釋尊當年出家,不是因為絕望而拋棄王位及所擁有的一切而出家,他是因為要《了解》蒼生疾苦而《出家》。讀到這,你是不是也認為自己都對佛教一無所知嗎(我也是一无所知的)?

我們從《不了解》到《誤解》,然後從《誤解》衍生出今天大家對佛教的《迷信》或《迷思》。對於佛教的迷信其實是非常可怕的,所以我要在這裡盡我所能為大家澄清。要談到迷信這一點,我可能要寫至少一本書,但我就在這裡盡量簡略。我相信很多人都有去過佛廟,通常你會做的事情一定是燒香拜佛。但是,我並不知道在釋尊的教誨裡有說到眾生要膜拜他的啊~~ 接著,最近很多什麼佛教放生團,但是,釋尊只說過不可殺生,沒有說過要放生啊~~ (如果眾生沒有殺生,又何需放生?)還有,有些人以為家裡中邪或邪降,接著不是求神拜佛就是苦尋高僧求救,釋尊的教誨裡根本沒有這回事啊~~ 有些人更糟,為了賭博向滿天神佛求財求字,釋尊只有教誨,不能給你求財啊~~

所以你看,我們華人社會對於佛教的 《迷思》太太深了,所以我們最近才看到很多人假借佛教名義,然後以什麼壇主住持之類的自居,過後就開辦佛廟向蒼生斂財,享受著大眾捐獻給他們的 “布施”。请用心想想,是你在拯救他们这些冒牌和尚冒牌住持,还是他们在拯救你?讀到這裡,我希望大家停止再迷信下去,然後盡量開導身邊的人,不要把佛教變成魔教!

2014年3月2日星期日

周姐 VS 華哥之我沒時間

暫時來點輕鬆的話題。

最近嘛華派周姐硬撼華哥,我認為怎麼嘛華這樣沒魄氣派個女流之輩去被人當沙包打呢,很沒風度也。民間一些團體可能看不過眼要阿廖披甲上陣,但阿廖擺明不敢。我們暫且來個以小人之心度君子之腹的假設。那就是,可能肥魏心裡很想阿廖出去迎戰,阿廖贏了,肥魏也可臉上多少沾到些光彩,如果輸了,他就可名正言順逼宮當上嘛華總會長。據說肥魏為人很 “滑”,左右都行是他的專長。

阿廖神機妙算之餘也不是什麼省油的燈,為此他就叫肥魏上場,贏了的話總會長職位拱手相讓。總會長的命令肥魏豈敢違背,但是為了脫困,肥魏唯有使出看家本領之一,“裝瘋賣傻” 一邊手舞足蹈的在跳舞,一邊唱著莫文蔚的 “沒時間,我沒時間~”。

阿廖看到这样,也唯有一起随着音乐起舞,然后唱 “你没时间,我也没时间”,這就是為什麽搞到周姐要出來收拾殘局了。

各位,莫文蔚的《没时间》。


一天一笑,百歲到老。:-D